万全の大規模修繕施工体制

タワーマンションにおける大規模修繕の難しさ

2018-05-11

障害が多いタワマンの大規模修繕

タワー型マンション

タワーマンションが急増したのは2000年代に入ってから。1997年に建築に関する規制が緩和されたのがその理由ですが、すでに完成して15年以上が経過したマンションも多く、次々に大規模修繕の時期を迎えています。問題は大規模修繕の難易度。高さが100~120mを超えるタワーマンションでは、通常の施工方法が使えない場合があります。

通常の足場では対応できない

一般の大規模修繕で大活躍するものの一つに足場があります。作業員が高所でも安定した状態で仕事をするために欠かせないものですが、実は一定の高さまでしか使えません。それ以上の高さになると上からゴンドラを吊り下げて作業するのですが、高層階になると強風でゴンドラが揺れ、建物を傷つける恐れがあります。

超高層マンションでは斬新な工法や材料を採り入れている場合が多いという事情もあります。「超高層マンションは一つひとつ違う」とすら言われているので、ゴンドラを使用する場合も建物に合わせてカスタマイズしなければならない場合があります。

タワーマンションの大規模修繕の際には「移動昇降式足場」を用いることもあります。これは地上から建物に沿って鉄製のレールを取り付け、幅広の足場を上下に移動させるものです。安全ではあるのですが、やはり強風の際には作業はできませんし、通常の足場と違って複数の階で同時に作業することができないというデメリットもあります。1フロアずつ作業をしていくしかないので、一般的なマンションよりも長い工期が必要になります。このため移動昇降式足場を使用した場合、タワーマンションの大規模修繕には2年ほどかかると言われています。一般的なマンションでは6~7ヵ月で終わると言われていますので、倍以上の時間がかかるわけです。

大規模修繕+設備更新のトータルマネジメントが必要

時間がかかるということは、それだけ人件費もかかるということ。特殊な足場を用いれば、リース料なども高額になります。強風にさらされるタワーマンションでは特殊な外装を施していることもあるので、補修費用も割高になりがちです。しかも、技術力の高い施工会社でなければタワーマンションの大規模修繕を成功させることはできません。

また、エレベーターや空調などの設備を更新する場合も多額の費用がかかります。外装の修繕をはるかに上回る費用がかかるとも言われているため、大規模修繕と設備更新とをトータルで最適化する取り組みが求められます。

タワーマンションでは戸数が多いため、居住者の合意を取り付けるのに時間がかかるという問題もあります。特に1回目の大規模修繕では、どうしても管理会社や施工会社に頼ってしまい、結果として不満が多くなることもあるようです。

居住者にとっても管理組合にとっても、大規模修繕は避けては通れない問題。できれば居住者のニーズを明らかにしたうえで、施工会社等から案を募って比較検討したいものです。

ブログ村などランキングに参加しております。よろしければクリックお願いします。
にほんブログ村 住まいブログ 建物調査へ
にほんブログ村

[コラム監修者]深野敏也(AM改修事業部)
深野敏也
プロタイムズ総研アパートマンション改修事業部の責任者。外装劣化診断士、雨漏り診断士。不動産・住宅業界の実績が豊富で、現場職人と施主様を繋ぐパイプ役を担っています。
プロタイムズ総研の大規模修繕工事についてはビル・マンション・アパートのオーナー様へをご覧ください。

大規模修繕工事の施工事例

プロタイムズ総研による大規模修繕工事の一部をご紹介します。

東京都台東区寿S様邸
屋根:スレート、外壁:モルタル
2018年12月06日UP
  • 屋根重ね葺き
  • 外壁塗装
  • マンション
東京都台東区寿S様邸のお写真
東京都文京区千駄木F施設
外壁:モルタル
2018年12月05日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • ビル
東京都文京区千駄木F施設のお写真
東京都国立市中Rマンション
屋根:シンダーコンクリート、外壁:モルタル・タイル
2018年12月05日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都国立市中Rマンションのお写真
東京都杉並区荻窪Iマンション
外壁:モルタル・タイル
2018年12月05日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都杉並区荻窪Iマンションのお写真
神奈川県横浜市港北区綱島西Aマンション
屋上:塩ビシート、外壁:モルタル・打ちっぱなし
2018年12月05日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
神奈川県横浜市港北区綱島西Aマンションのお写真
東京都三鷹市井口A様所有アパート
屋根:スレート、外壁:サイディング
2018年11月05日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都三鷹市井口A様所有アパートのお写真
東京都北区赤羽南Aビル
屋根:ガルバリウム鋼板、外壁:RCモルタル
2018年07月31日UP
  • 外壁塗装
  • タイル補修
  • ビル
東京都北区赤羽南Aビルのお写真
東京都中央区銀座Mビル
屋根:ウレタン防水、外壁:ホーロー鋼板
2018年07月31日UP
  • 屋上防水工事
  • 外壁塗装
  • お客様の声
  • マンション
東京都中央区銀座Mビルのお写真
東京都江東区木場Oマンション
外壁:RCモルタル
2018年07月31日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都江東区木場Oマンションのお写真
東京都足立区西綾瀬Eマンション
外壁:鉄骨 磁器タイル
2018年07月31日UP
  • 外壁塗装
  • マンション
東京都足立区西綾瀬Eマンションのお写真
東京都世田谷区成城Rコーポ
屋根:スレート瓦、外壁:モルタル ジョリパッド仕上げ
2018年07月31日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都世田谷区成城Rコーポのお写真
埼玉県川口市戸塚東Nマンション
屋根:スレート瓦、外壁:モルタル
2018年07月17日UP
  • 外壁塗装
  • バルコニー防水工事
  • マンション
埼玉県川口市戸塚東Nマンションのお写真
神奈川県川崎市高津区北見方Wマンション
屋根:ウレタン防水、外壁:ALC+モルタル
2018年07月17日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
神奈川県川崎市高津区北見方Wマンションのお写真
神奈川県川崎市中原区Rマンション
バルコニー:シンダーコンクリート、外壁:モルタル
2018年07月17日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
神奈川県川崎市中原区Rマンションのお写真
神奈川県大和市南林間Fコーポ
屋根:シンダーコンクリート、外壁:RCモルタル
2018年7月17日UP
  • 屋上防水工事
  • 外壁塗装
  • マンション
神奈川県大和市南林間Fコーポのお写真
東京都葛飾区堀切Gマンション
屋根:アスファルト防水
2018年07月17日UP
  • 防水工事
  • マンション
東京都葛飾区堀切Gマンションのお写真
東京都品川区南大井Pマンション
外壁:モルタル
2017年11月06日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都品川区南大井Pマンションのお写真
東京都品川区北品川 Tビル
外壁:モルタル・タイル
2017年11月06日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • ビル
東京都品川区北品川 Tビルのお写真
東京都北区中里Nビル
屋根:タイル、外壁:モルタル
2017年11月06日UP
  • 屋根重ね葺き
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • ビル
東京都北区中里Nビルのお写真
東京都渋谷区富ヶ谷Fビル
屋根:ウレタン密着工法、外壁:モルタル・タイル
2017年10月25日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • ビル
東京都渋谷区富ヶ谷Fビルのお写真
神奈川県川崎市幸区東小倉Rマンション
屋根:塩ビシート機械的固定工法、外壁:モルタル・タイル
2017年10月25日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
神奈川県川崎市幸区東小倉Rマンションのお写真
東京都世田谷区南烏山Sビル
屋根:ウレタン密着工法、外壁:モルタル
2017年10月25日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • ビル
東京都世田谷区南烏山Sビルのお写真
神奈川県横浜市戸塚区戸塚町 Cアパート
屋根:折半屋根、外壁:サイディング
2017年10月25日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県横浜市戸塚区戸塚町 Cアパートのお写真
東京都東大和市仲原K様所有アパート
屋根:スレート瓦、外壁:サイディング
2017年07月11日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都東大和市仲原K様所有アパートのお写真
東京都板橋区本町 I様所有マンション
外壁:モルタル
2017年05月15日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都板橋区本町 I様所有マンションのお写真
東京都新宿区中落合 K様所有マンション
外壁:モルタル/タイル
2017年03月17日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
  • お客様の声
東京都新宿区中落合 K様所有マンションのお写真
東京都新宿区 K様所有マンション
外壁:モルタル/タイル
2017年01月11日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
  • お客様の声
東京都新宿区 K様所有マンションのお写真
東京都豊島区巣鴨 T様所有マンション
外壁:ALC/タイル
2016年12月22日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
  • お客様の声
東京都豊島区巣鴨 T様所有マンションのお写真
東京都世田谷区瀬田 K様邸
屋根:スーパーガルテクト、外壁:モルタルリシン/タイル
2016年12月16日UP
  • 屋根重ね葺き
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都世田谷区瀬田 K様邸のお写真
東京都墨田区墨田 K様所有マンション
外壁:モルタル
2016年10月24日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都墨田区墨田 K様所有マンションのお写真
東京都大田区西蒲田 N様邸
外壁:モルタル
2016年09月01日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都大田区西蒲田 N様邸のお写真
東京都文京区本駒込 M様邸
屋根:オークリッジスーパー、外壁:RCタイル
2016年09月01日UP
  • 屋根重ね葺き
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都文京区本駒込 M様邸のお写真
神奈川県横浜市港北区綱島東 Y様所有マンション
外壁:モルタル・タイル
2016年06月20日UP
  • 防水工事
  • 外壁塗装
  • マンション
神奈川県横浜市港北区綱島東 Y様所有マンションのお写真
東京都西東京市 K様所有アパート
外壁:オーデフレッシュSi100Ⅲ
2016年06月18日UP
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都西東京市 K様所有アパートのお写真
神奈川県横浜市鶴見区生麦 I様所有マンション
屋根:タイル面、外壁:ALC
2016年06月05日UP
  • 外壁塗装
  • タイル塗装
  • 防水工事
  • マンション
  • 動画
神奈川県横浜市鶴見区生麦 I様所有マンションのお写真
東京都目黒区原町 T様所有マンション
屋根:ダイテック、外壁:ランデックスコート
2016年05月19日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都目黒区原町 T様所有マンションのお写真
神奈川県横浜市港南区港南 M様所有アパート
屋根:折板、外壁:ALC
2016年04月15日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県横浜市港南区港南 M様所有アパートのお写真
東京都江東区平野 T様所有マンション
外壁:ALC
2016年01月26日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都江東区平野 T様所有マンションのお写真
東京都新宿区住吉町 S様所有マンション
外壁:ALC
2016年01月19日UP
  • 外壁塗装
  • 防水工事
  • マンション
東京都新宿区住吉町 S様所有マンションのお写真
東京都杉並区阿佐ヶ谷南 U様所有アパート
外壁:鉄
2015年11月25日UP
  • 外壁張り重ね
  • アパート
東京都杉並区阿佐ヶ谷南 U様所有アパートのお写真
神奈川県川崎市中原区下新城 M様所有アパート
屋根:スレート、外壁:サイディング
2015年07月31日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県川崎市中原区下新城 M様所有アパートのお写真
神奈川県横浜市神奈川区 S様所有アパート
屋根:スレート、外壁:サイディング
2015年07月03日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県横浜市神奈川区 S様所有アパートのお写真
東京都杉並区 S様所有アパート
屋根:サーモアイ4F、外壁:ファインF
2015年05月23日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都杉並区 S様所有アパートのお写真
東京都中野区 C様所有マンション
外壁:ALC
2015年03月31日UP
  • 外壁塗装
  • マンション
東京都中野区 C様所有マンションのお写真
神奈川県横浜市中区大和町 O様所有アパート
屋根:スレート、外壁:サイディング
2015年03月25日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県横浜市中区大和町 O様所有アパートのお写真
神奈川県川崎市多摩区 K様所有アパート
屋根:スレート瓦、外壁:サイディング
2015年03月20日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
神奈川県川崎市多摩区 K様所有アパートのお写真
横浜市泉区 Y様所有マンション
外壁:モルタル・磁器タイル
2014年08月12日UP
  • 外壁塗装
  • マンション
神奈川県横浜市泉区 Y様所有マンションのお写真
東京都日野市百草 M様所有アパート
屋根:スレート、外壁:サイディング
2013年11月25日UP
  • 屋根塗装
  • 外壁塗装
  • アパート
東京都日野市百草 M様所有アパートのお写真
東京都小金井市貫井南町 I様アパート
屋根:スレート、外壁:モルタル
2013年10月31日UP
  • 屋根塗装
  • アパート
東京都小金井市貫井南町 I様所有アパートのお写真
「本当の外装リフォーム」に出合う本
最高品質の名工たち一級塗装技能士
ここまでやります!外壁・屋根診断
0120-918-303|メールによるご相談はこちら
ナビ

プロタイムズ総研とは
企業理念と会社概要

0120-918-303|メールによるご相談はこちら

プロタイムズ総研は10,000件以上の施工実績があります。
外壁塗装・屋根塗装の前に必ず現地調査をして屋根外壁の塗装面積を算出し明記しています。
「金額が明朗でわかりやすい」とお客様にご納得いただいております。