失敗しないビル・マンション改修工事
- ［コラム監修者］深野敏也（AM改修事業部）
- プロタイムズ総研アパートマンション改修事業部の責任者。外装劣化診断士、雨漏り診断士。不動産・住宅業界の実績が豊富で、現場職人と施主様を繋ぐパイプ役を担っています。
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- 2回目以降の大規模修繕で気を付けるポイント
- 2020年1月20日
実際の工事で初めて問題点がわかるケースも 2回目以降の大規模修繕を担当するなら、前回の工事の内容は知っておきたいところです。しかし、実際には隠れてしまっていることもあります。例えばマンション屋上の防水層を剥がしてみたら、 […]
- 改修工事の流れを妨げることが多いのは「足場」の問題
- 2020年1月20日
大事なのは「事前の調査」か「実際の工事」か マンションなどの大規模修繕工事、改修工事において大事なのは事前の調査か、それとも工事かと尋ねられれば「両方です」と答えます。一般的には見積書という雛型があって、それに実際の状態 […]
- 大規模修繕における外構部分について
- 2019年5月21日
「外構」には様々な物がある 大規模修繕と言えば外壁塗装の塗り直しや外壁補修などが思い浮かぶかもしれませんが、マンションの印象を考えると外構（建物の外にある構造物のこと）も重要です。外構には様々なものがあります。 〈外構の […]
- ビル・マンション駐車場の修繕ポイント
- 2019年5月21日
平面式の場合 マンションには駐車場が付随していることも多いですね。大規模修繕においてはメンテナンスの対象となることがあります。 〈駐車場の主な種類〉 平面式駐車場 機械式駐車装置 自走式立体駐車場 機械式の場合、管理組合 […]
- 大規模修繕工事における施工品質のこだわり
- 2019年2月25日
施工に懸ける業者のこだわり 大規模修繕は大きな工事となりますが、実際の施工となると業者や物件によって千差万別でしょう。業者によっては、特別なこだわりを持って工事に当たることもあります。 例えば我々は、次のようなこだわりを […]
- ビル・マンションの屋上は劣化状況により適切な判断が必要です
- 2019年2月25日
まずは劣化状況の適切な判断を マンションやビルの大規模修繕では、劣化状況の適切な判断が必要です。屋上の防水1つを取っても、防水の種類だけでなく建物の構造・形状を考慮して最適な工事を判断しなければなりませんが、業者を選ぶ際 […]
- 大規模修繕工事を下請け・孫請けに依頼してますか？ 直接施工でコストダウン
- 2019年1月21日
減少傾向にある管理会社主導方式 大規模修繕では工事に関わる人間が多数に及びますので、マンション管理会社やゼネコンに依頼すると実際の工事は下請け会社に丸投げするケースがあります。すると次のようなデメリットが生じがちになりま […]
- 大規模修繕工事において適切に品質管理をされていますか？
- 2019年1月21日
大規模修繕は高額商品 大規模修繕を行う場合に重要な要素の1つに品質管理があります。大規模修繕は都内のマンションの場合、6割近くの物件で1000万円超～5000万円かかるという大工事です（東京都都市整備局「マンション実態調 […]
- ビル・マンション修繕の躯体コンクリート工事
- 2018年12月20日
打設前のチェック マンションの大規模修繕において躯体のコンクリートは重要なチェックポイントですが、そもそも鉄筋コンクリートの耐用年数は30～50年と言われています。よく手入れされている団地などの中には、すでに築50年が過 […]
- ビル・マンションの躯体補修工事の必要性とは？
- 2018年12月10日
建物の安全性を図るために 大規模修繕と言えば外壁の塗装工事や防水工事などが思い浮かぶかもしれませんが、マンションで劣化して最も困るのは躯体でしょう。外壁や防水層がリニューアルされてピカピカの状態になっても、躯体がボロボロ […]
- 大規模修繕工事での擁壁補修のポイント
- 2018年11月12日
最悪の場合は土砂崩れにもつながる!? 大規模修繕に限らず、物件の擁壁に問題が見つかった場合は放置するわけにはいきません。擁壁には普段から土の荷重と建物の荷重がかかります。さらに雨が降れば、地中に溜まった水の水圧もかかるの […]
- 擁壁（ようへき）とはコンクリート・石で構築する壁状の構造物
- 2018年11月5日
基本的には丈夫だが… 物件によっては、敷地に「擁壁（ようへき）」が含まれていることがあります。擁壁とは、コンクリートや石などで構築する壁状の構造物のこと。崖などの崩壊を防ぐための構造物です。最近では新築される住宅に擁壁を […]
- マンションの資産価値向上に繋がる大規模修繕とは？
- 2018年10月20日
マンションに魅力がなければ大規模修繕も危ない 安定して大規模修繕工事を行っていくには、マンションの資産価値も重要になってきます。そもそも魅力的な物件でなければ入居者が集まりませんし、入居者がすぐに出ていってしまっては修繕 […]
- 新築マンションで必要な定期メンテナンス・点検
- 2018年10月9日
竣工時から2年が重要 マンションを長く快適に使うには、メンテナンスを適切に行う必要があります。そのためには新築直後、竣工時から目を光らせておく必要があります。なぜなら竣工時に完璧なマンションはなく、完成後に多少の不具合が […]
- ビル・マンションの高圧洗浄・剥離工事のメリットとは？
- 2018年9月25日
最終的には資産価値にも影響する 大規模修繕では外壁塗装・再仕上げや躯体修理などを行いますが、その前に必ず行わなければならない作業があります。それは洗浄・剥離工事です。外壁などに付着した汚れや脆弱になった仕上げ材を除去した […]
- ビル・マンションの足場（直接仮設工事）の重要性とは？
- 2018年9月21日
適切な足場を設置する 大規模修繕工事の期間を通じて必要な共通仮設工事とは別に、直接仮設工事（工事に直接関わる仮設工事）も随時必要になります。最も代表的なものは仮設足場です。仮設足場には次のような機能が求められます。 安全 […]
- 共通仮設工事（現場事務所、仮設倉庫、作業員詰所、トイレ）設置について
- 2018年9月15日
工事を円滑に進めるために重要な共通設備 大規模修繕工事を行う際は、住民への周知徹底はもちろんのこと、工事を円滑に進めるために「共通仮設工事」が必要になります。主に現場事務所、仮設倉庫、作業員詰所、トイレなどを設置します。 […]
- ビル・マンションの玄関周りシーリングに注意
- 2018年9月11日
玄関ドアだけでなく周りもチェックを 大規模修繕と言えば面積の大きな外壁塗装や屋上防水が頭に浮かびますが、玄関ドアの補修を行うこともあります。玄関ドアの更新方法としては、既存の枠は残して扉だけを交換する方法、既存の枠の上に […]
- 露出配管とは？ 改修工事時の壁・天井の剥き出し配管
- 2018年8月22日
隠れた配管を露出させなければならなくなる 大規模修繕では各種配管が対象になることがありますが、たまに「露出配管」で更新が行われることがあります。露出配管とは主に改修工事において壁や天井に剥き出しの配管が見えるようになるこ […]
- スリット補強工事による耐震補強工事
- 2018年8月19日
耐震補強には様々な工法がある 大規模修繕工事と並んで話題に上ることも多い耐震補強工事。最近では耐震・制震・免震といった工事が有名になりましたが、細かく分類すれば建物の構造や工事後の美観などに配慮して様々な工法が開発されて […]
- 耐震性能・耐震補強工事の種類
- 2018年8月13日
初めから地震に弱い構造もある 大規模修繕と合わせてよく問題になるのが耐震補強です。日本はいつどこで大地震が発生してもおかしくない国なので、耐震化を促進するために様々な法律が改正されてきました。耐震性は建物の資産価値にも大 […]
- 大規模修繕における予備費の重要性、実数精算と実費精算の違い
- 2018年8月13日
予備費の重要性 大規模修繕工事を行う際、建物調査診断の段階で算出した予算では足りなくなってしまう場合があるので、5％～10％の予備費を見込んでおいた方が良いと言われています。 一般的な建物調査診断では足場を設置しませんの […]
- 大規模修繕の管理・監督の範囲
- 2018年7月17日
法的な大規模工事は範囲が限られる 建築基準法には「大規模の修繕」（第2条第14号）と「大規模の模様替」（第2条第15号）が定義されています。「大規模の修繕」は「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」、「大規 […]
- 大規模修繕における外壁調査の重要性
- 2018年7月13日
入念な調査で外壁の状態を調べる マンションの外壁は外観を左右する化粧としての役割を担っているので、資産価値にも関わる重要な部分だと言えます。しかし、外壁には躯体を保護するというもう1つの大事な役割があることも忘れてはなり […]
- 大規模修繕と管理会社による住民サービス
- 2018年7月11日
増えているコミュニティ形成サービス 管理組合が考えるべきは大規模修繕だけではありません。共用部分の日頃の管理業務はもちろん、住民サービスについても考える必要があります。 最近増えているのは、管理会社がマンション内のコミュ […]
- 大規模修繕における法改正への対応
- 2018年7月11日
気づくと法律が変わっている？ 大規模修繕は10年以上のスパンで行われます。そのため、いつの間にか関係する法律や制度が改正・変更されている場合もあります。今回はマンション関連の法律改正のポイントを見直してみましょう。 区分 […]
- 大規模修繕工事のパートナー企業選び
- 2018年6月20日
専門家を活用する 大規模修繕には専門知識が欠かせません。建物診断を行って劣化状況を把握し、工事の基本的な計画を立て、工事費用を概算する。これらの業務を的確に進行させるには、専門知識を持つ人の存在が不可欠なのです。そのよう […]
- 大規模修繕と管理業務・災害への備え
- 2018年6月17日
管理業務のひな型「標準管理委託契約書」 管理組合は大規模修繕の計画、準備、実施、アフターフォローのすべてに関わりますが、普段の管理業務は管理会社に委託することが多くなっています。どのような業務を委託するかは、管理委託契約 […]
- マンションのタイプ「団地型」「複合用途型」とは？
- 2018年6月14日
マンションにも様々な種類がある マンションには住戸だけが集まったものだけでなく、複合施設などが一体になったものもあります。マンションのタイプによって大規模修繕への取り組みも変わってきます。 団地型 団地型とは、1つの敷地 […]
- 大規模修繕の適正な時期とは？
- 2018年6月11日
「状態監視保全」という考え方 以前は大規模修繕工事は10年周期で行うものとされていましたが、最近では「大規模修繕は12年周期で行うのが目安」と言われるようになりました。なぜなら国土交通省のサンプルがそうなっているからです […]
